2014年土地估价师《案例与报告》精讲解析（2）

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　　设有租赁权或地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　1.设有租赁权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　(1)估价特点：因估价对象带有租约，租期内估价参数取值依据租约，其他同一般常见的土地使用权价格评估。

　　(2)价格影响因素：除了针对土地用途应考虑到政策因素，区域因素、个别因素外，还应注意租赁契约中的内容、约定的条件、租期和剩余租期、租金调整的约定等因素。

　　(3)估价技术思路：先评估不考虑租赁权的情况下的土地使用权价格，再作减价修正。

　　(4)估价方法应用

　　采用收益还原法估价时，在租赁期限内的土地收益依合同租金计算，超出租赁期限的土地收益，按土地剩余使用年限内利用方式下的未来土地收益确定;采用市场比较法时，需要考虑各比较实例与待估宗地间因租赁期限不同所带来的影响。

　　2.设有地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　先评估不考虑地役权的情况下的土地使用权价格，再作地价修正。