2014年土地估价师复习重点：案例与报告（6）

相关推荐：土地估价师考试时间 | 准考证打印时间 | 考试真题 | 模拟试题 | 考试大纲
　　城镇土地分等定级的技术路线和程序

　　1)城镇土地分等定级的技术程序

　　(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系。

　　(2)确定各因素因子的相应权重。

　　(3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准。

　　(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。

　　(5)验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案。

　　(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。

　　2)城镇土地分等定级的方法

　　城镇土地分等定级采用的是多因素综合评价法，并结合土地收益、价格等信息，应用市场资料分析法等方式进行验证，综合评定土地的等和级。

　　城镇土地分等定级的因素因子权重确定方法

　　确定权重的常用方法有特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法等。

　　1)特尔菲测定法

　　特尔菲(Delphi)测定法是一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。

　　例题：特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以( )人为宜。

　　A.5～20

　　B.10～20

　　C.5～40

　　D.10～40

　　答案：D

　　2)因素成对比较法

　　3)层次分析法

　　简称AHP方法，亦称多层次权重分析决策方法。这种方法的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简洁性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。

　　城镇土地级别划分方法

　　城镇土地级别划分方法主要有数轴法和剖面图法两种。

　　1)数轴法

　　首先建立一个数轴，以单元分标注在坐标上(即数轴上)，一个单元有一个得分，则其在数轴上就有的一个点代表它。在把各单元得分标注在数轴上后，就可以通过对数轴的观察，根据数轴上点的分布和聚集情况，在相对稀疏处分开，把相对密集的地方画成一个集团，再根据定性分析结果，就可以给这些相对密集的集团定出其代表的等级。

　　2)总分频率曲线法

　　对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率曲线波谷处作为等间分界。

　　城镇土地分等定级

　　1.城镇土地分等定级的概念和原理

　　1)城镇土地分等定级的概念

　　(1)城镇土地分等。城镇之间等

　　(2)城镇土地定级。城镇内部级。

　　2)城镇土地分等定级的原理

　　(1)综合分析。

　　(2)主导因素。

　　(3)地域分异。

　　(4)土地收益差异。

　　(5)定量与定性分析结合。

　　城镇土地分等定级因素因子

　　1)城镇土地分等因素因子：

　　a.城镇区位因素;

　　b.城镇集聚规模因素;

　　c.城镇基础设施因素;

　　d.城镇用地投入产出水平因素;

　　e.区域经济发展水平因素;

　　f.区域综合服务能力因素;

　　g.区域土地供应潜力因素。

　　上述因素中，城镇用地投入产出水平因素和区域土地供应潜力因素为备选因素。(要求记忆)在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。

　　2)城镇土地定级因素因子：

　　a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度;

　　b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运、货运);

　　c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度;

　　d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度;

　　e.人口状况方面的因素有：人口密度;

　　f.产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度;

　　g.其他方面的因素。

　　3)选择因素原则

　　确定的因素应同时满足：

　　(1)因素指标值变化对城镇土地分等定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;

　　(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;

　　(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。