2014年土地估价师复习重点：案例与报告（1）

　　主要内容：

　　1.承租土地使用权估价方法的选择与应用

　　2.土地租赁权估价方法的选择与应用

　　3.地役权估价方法的选择与应用

　　4.设有租赁权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　5.设有地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　承租土地使用权估价方法的选择与应用

　　1.估价特点

　　承租土地使用权是国家将国有土地使用权出租给使用者而设定的，出租主体是国家。承租土地使用权价格评估，是在承租土地使用权转租、抵押和转让时，对剩余年期的承租权进行估价。估价应遵循替代原则、预期收益原则、供需原则、使用原则等。

　　2.价格影响因素

　　关于土地用途主要考虑政策因素、区域因素和个别因素，另外还应特别关注承租合同中的内容、约定的条件、特别的规定、已出租的时间和剩余期限等因素，这些内容将限制承租土地使用权权益的实现。

　　3.估价技术思路

　　(1)收集可比市场交易案例，利用市场比较法原理，通过对影响承租土地使用权价格的主要因素进行比较、修正，得到估价结果。

　　(2)通过市场比较法求得与承租土地使用权同一供需圈内的类似土地使用权市场租金，其与合同租金的差额即承租期间每年获得的承租土地使用权纯收益，再利用收益还原法，将纯租金还原为估价期日的承租土地使用权价格。

　　4.估价方法应用

　　可采用市场比较法和收益还原法。单纯采用市场比较法评估承租土地使用权价格时，采用的可比实例应是承租土地使用权的成交实例，并通过交易情况修正、期日修正、区域因素修正和个别因素修正后确定的价格;运用收益还原法评估时，由于承租土地使用权投资风险高于出让土地使用权，所以承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

　　设有租赁权或地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　1.设有租赁权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　(1)估价特点：因估价对象带有租约，租期内估价参数取值依据租约，其他同一般常见的土地使用权价格评估。

　　(2)价格影响因素：除了针对土地用途应考虑到政策因素，区域因素、个别因素外，还应注意租赁契约中的内容、约定的条件、租期和剩余租期、租金调整的约定等因素。

　　(3)估价技术思路：先评估不考虑租赁权的情况下的土地使用权价格，再作减价修正。

　　(4)估价方法应用

　　采用收益还原法估价时，在租赁期限内的土地收益依合同租金计算，超出租赁期限的土地收益，按土地剩余使用年限内利用方式下的未来土地收益确定;采用市场比较法时，需要考虑各比较实例与待估宗地间因租赁期限不同所带来的影响。

　　2.设有地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　先评估不考虑地役权的情况下的土地使用权价格，再作地价修正。

　　地役权估价方法的选择与应用

　　1.估价特点

　　地役权是为自己土地使用方便而在他人土地上设定的权利，如通过权、通行权等。一般在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时需要进行地役权估价。

　　2.价格影响因素

　　针对土地用途应考虑区域因素和个别因素，另外还要考虑地役权的设定内容、支付方式、约定的期限和剩余期限等因素。

　　3.估价技术思路

　　根据设定的地役权对土地利用的影响程度来评估地役权价格。

　　4.估价方法应用

　　采用市场比较法时，可比实例应选用同一区域或相邻地区类似地役权转让成交实例，再根据市场比较法程序，进行相应的修正。采用收益还原法，地役权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。