成都房地产业内专家解密：楼市未来将怎样发展

　　中国地产的领军人物王石近来改口了，现在称：房价在下浮30%后，目前已经没多少下降空间！
　　成都一专业机构研究人员向记者透露，一般普通住宅（电梯公寓）按照常规测算其利润率在10-30%，但在刚刚闭幕不久的春交会上却看到了很多楼盘，在原有的降价基础上又大打折扣，推出多重优惠促销手段。如蓝光碧蔓汀等项目，历史价格为6680元/m2，而在春交会期间推出的特价居然是4950元/m2，而且签单还可享受5万元的让利优惠，而据测算，该项目的楼面地价在2500元/m2，再加上建安、管理等刚性成本以及不可预测费用，其成本价近4600元/m2，在房交会的销售价格接近成本价格。
　　类似的高幅度让利在其它楼盘中屡见不鲜，开发商试图以大幅度的让利打破目前冷清的市场，因此可以断定部分楼盘其利润已低于10%.有人说是开发商获利回吐，开发商价格跳水吸引卖主，但有一点很明显，面临市场和资金的双重挤压，新一轮的大浪淘沙正在来临。
　　市场将进一步优胜劣汰红星国际总经理 胡钧目前成都楼市出现房价近似成本价的情况，从表面上看，其直接导火线是去年九月份开始的一系列宏观调控政策所致。但究其根本原因，是国内大部分开发企业的开发资本均为短期资本，没有形成长期健康的资金链条，一旦某个环节出现收缩或整顿行为，对刚刚处于开发中初期的项目影响非常巨大，因此才会导致目前房价直逼成本价的现象。
　　透过房价逼近成本价这一表象，我们更应该看到，这种情况的存在只是暂时的。对企业而言，其持续时间的长短与开发企业自身资产负债率的高低有关；就市场而言，与市场对产品的接受程度有关；就政策而言，与国家执行的金融政策及行业引导以及银行对房地产行业的支持力度有关。从长远来看，中国的房产处于增值态势，楼市的市场信心正在进一步恢复。此次市场整顿，将对开发企业的专业程度，资金实力等进行更加严酷的考验，市场将进一步走向优胜劣汰。
　　在此轮 宏观调控下，开发企业或多或少的受到了影响，由于房价回落，去年六、七月到十一月高价拿地的中小开发企业首当其冲，市场价格接近甚至低于其成本价。今年一至四月的土地拍卖较去年冷清了许多，楼市也已从去年的卖方市场转为买方市场，我认为开发公司的发展战略，主要从以下几个方面进行思考：1、资本结构调整，积极寻求国内国外专项发展基金的合作机会，以解决目前短期资本转向长期资本的问题，2、产品升级换代，有利于开发企业在越来越理性成熟的市场面前保持持续发展。
　　两年内都是调整期吉信行。方圆置业总经理 周思泽目前，房价逼近成本价的现象并非普遍存在，仅个别当年拿地比较高的几家有这种现象。其实很多开发商，例如中海、盛吉立等，其手中存量土地的价格从目前市场的楼价来衡量依然是很低的。
　　部分楼盘的房价逼近成本价的根源，可以从以下两方面说。第一，目前房地产市场量、价均有所波动，价格涨幅不像去年、前年那么高，更低于新政前、成都成为特区后的预期，因此，市场出现波动，当初高价拿地的开发商最先受到波及。第二，CPI高企，原材料价格上涨幅度是相当大的，项目开发成本也有所增加。简单地说，成本增加、价格不涨使得开发商的利润空间变得有限，甚至出现了所谓的房价直逼成本价的现象。
　　温家宝总理在报告中指出，1－5年的通货膨胀，加上近期宏观政策形势的关注，“紧缩”依然是宏观调控的主调。我认为在2年内都不可能有去年价、量增长率双高的情况了。
　　一方面，紧缩政策对投资商、开发商的资金实力的要求变高；另一方面，市场预期的下降也使得开发商在拿地方面更为审慎。因此，地价与房价一样，小幅回跌后将逐步稳定，其交易量方面，我相信也会比去年有所回落。
　　目前的市场现状对不同的开发商可能会有迥异的影响，有的小型开发商可能在运作完存量项目或土地后会退出市场，有的为了降低风险可能出让早期囤地，有的大型发展商立足长远战略眼光乘机低价接收土地，资金链紧张的可能改走低回报高销量的路线或是资本市场寻求新的资金注入，有的市场甚至可能形成“寡头垄断”的局面等等，这取决于每个开发商的个体情况。
　　断腕求生亦或等待奇迹成都星彦地产顾问代理事业部总经理 赖瀚林在2008年成都春季房交会上，就开始感觉到开发商有点卖吼货的味道了。狂打折、狂降价、狂送礼……急红了眼的开发商们，以各种奇招怪招的优惠折扣百般讨好购房者。接下来就是我们所看到的房地产市场的怪圈现象，房价越降，消费者越不敢下单。总觉得房价还没降到底，总觉得还要等一等再看看。问题是消费者可以选择再等等看，可是开发商们却等不起了。这就是现在很多开发商面临的资金链危机。对于很多地产投资商而言，资金链危机现在仅仅是冰山一角而已，实际上很多中小开发商现在已濒临生死边缘了。
　　由于中国的房地产商们的资金来源75%左右都依赖于银行抵押贷款。在市场唱多的时侯，迅速回笼资金不是件难事，房地产行业空手套白狼的案例太多了。但是在销售回款放慢，银行贷款缩紧，上市阻力加大的情况下，开发商的首要任务就是保护资金链，保护现金流。在市场萧条时期，开发商是否对自己开发商的项目实行降价促销，完全取决于开发商的现金流要求。要保证充足的现金流，就必须多卖房子（不管是贵卖还是贱卖）。
　　在这一市场环境下，大幅度的让利销售与优惠折扣都是可取的，这其实有点类似于如壁虎在遇到劲敌时，一般会断然咬掉自己的尾巴以求逃生。现在开发商们就是猛蛇嘴边的壁虎，是断腕求生还是等待奇迹？都是一个非常严峻的问题。
　　未来100天（此刻正是奥运如火如荼的时侯）将是很多房地产企业发生剧变的100天。因此开发商们想要断腕求生，就得保住现金流，而在现金为王的游戏规则面前，大部分中小开发商就不得不被迫割肉。在贷款难、销售难、融资难、还款难的境况下，资金链危机将是开发商们无法逃遁的一道门坎，因此死掉一大批，不是很奇怪的事情。对开发商来说，现金流比利润率更重要，因此不排除一些中小开发商在断腕求生时悲壮割肉，大幅降价。
　　受资金链危机影响，开发商们在拿地时将变得更加谨慎，不会轻易拿地，并将影响到一些大开发商的发展战略。在资金链全面紧张的当下，是选择将储量土地开发还是快速变现，是摆在地产商们面前的一道选择题。如果不自己开发，就要选择股权转让或联合开发或主动放弃，最坏的结果就是被政府收回。
　　从长期来看，这是房地产行业必须经历的阵痛期，2008年宏观调控仍将继续，金融政策带来的银根紧缩仍然持续，客观上市场购买需求很大，但整体经济环境的不容乐观使市场购买力无法回归，期待后市发力还需有责任的开发商们带头培育。