浙江2013年1月自学考试房地产项目评估试题

浙江省2013年1月高等教育自学考试
房地产项目评估试题
课程代码：00972

　　请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分

　　注意事项：

　　1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

　　2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

　　一、单项选择题(本大题共19小题，每小题2分，共38分)

　　 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

　　1.港澳地区对房地产的专门用语是

　　A.不动产

　　B.动产

　　C.房产

　　D.物业

　　2.政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意图，但要给予补偿，这种政府对房地产限制的特权被称为

　　A.警察权

　　B.征用权

　　C.征税权

　　D.充公权

　　3.下列属于非收益性房地产的是

　　A.商务办公楼

　　B.加油站

　　C.农地

　　D.政府办公楼

　　4.从理论上说，一个良好的评估价格______市场价格，______理论价格。

　　A.大于 小于

　　B.大于 大于

　　C.小于 大于

　　D.等于 等于

　　5.积算价格是指采用______评估出的房地产试算价格。

　　A.市场比较法

　　B.假设开发法

　　C.成本法

　　D.收益法

　　6.______要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　A.房地结合原则

　　B.替代原则

　　C.估价时点原则

　　D.合法原则

　　7.一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期______。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度______，估价的难度也______。

　　A.详细 越高 越大

　　B.详细 越差 越小

　　C.粗略 越高 越小

　　D.粗略 越差 越大

　　8.完成并向委托人出具估价报告后，估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档，妥善保管。估价资料的保存时间一般应在

　　A.1～3个月

　　B.6个月～1年

　　C.2年～5年

　　D.15年或15年以上

　　9.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为

　　A.4883元／平方米

　　B.4895元／平方米

　　C.4976元／平方米

　　D.5000元／平方米

　　10.评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另调查获知该类房地产价格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2010年9月末的价格为

　　A.6539元／平方米

　　B.7200元／平方米

　　C.7316元／平方米

　　D.7432元／平方米

　　11.从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是

　　A.生产费用价值论

　　B.边际成本原理

　　C.纳什均衡理论

　　D.替代原理

　　12.重新购建价格是______，即是______。

　　A.个别企业或个人的实际耗费 客观成本

　　B.社会一般的公平耗费 实际成本

　　C.个别企业或个人的实际耗费 实际成本

　　D.社会一般的公平耗费 客观成本

　　13.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入______运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命______其自然寿命。

　　A.小于 长于

　　B.大于 长于

　　C.小于 短于

　　D.大于 短于

　　14.建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按______计算折旧。

　　A.土地使用权的剩余年限

　　B.建筑物的实际经过年数

　　C.建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限

　　D.建筑物的实际经过年数减去土地使用权的剩余年限

　　15.房屋的完损等级对应着成新率，______的成新率为五、四成。

　　A.基本完好房

　　B.一般损坏房

　　C.严重损坏房

　　D.危险房

　　16.某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。该宗房地产的收益价格为

　　A.160万元

　　B.180万元

　　C.200万元

　　D.360万元

　　17.资本化率（capitalization rate）是将房地产的______转换成价值的比率。

　　A.潜在毛收入

　　B.有效毛收入

　　C.运营费用

　　D.净收益

　　18.根据假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式为：

　　待开发房地产价值＝

　　A.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用

　　B.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息

　　C.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　D.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　19.路线价估价法的基本理论依据是

　　A.替代原理

　　B.级差地租原理

　　C.价值修正原理

　　D.预期原理
　二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

　　20．房地产可视为______、______和______三者的结合。

　　A.实物

　　B.交通

　　C.权益

　　D.区位

　　E.四至

　　21．正常成交价格形成的条件

　　A.公开市场

　　B.交易对象具备市场性

　　C.交易双方都具有完全信息

　　D.交易双方的交易不受任何压力，完全出于自愿

　　E.理性的经济行为

　　22．收集估价资料，其来源主要有

　　A.委托估价方以及有关当事人

　　B.实地勘察

　　C.政府有关部门

　　D.房地产交易市场及有关中介机构

　　E.专业性刊物

　　23．与估价对象类似的房地产具体是指

　　A.与估价对象房地产的交易日期应相同

　　B.与估价对象房地产所处位置应相同

　　C.与估价对象房地产的用途应相同

　　D.与估价对象房地产的建筑结构应相同

　　E.与估价对象房地产所处地段应相同

　　24．以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产重新购建价格一般由哪些部分构成？

　　A.土地取得费用

　　B.开发成本

　　C.管理费用

　　D.销售税费

　　E.投资利息及开发利润

　　25．在房地产估价中应用广泛的三种资本化率是

　　A.土地资本化率

　　B.综合资本化率

　　C.租金资本化率

　　D.建筑物资本化率

　　E.运营收入资本化率

　　26．对估价人员和估价机构职业道德的要求包括

　　A.不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实

　　B.应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务

　　C.应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人

　　D.不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章

　　E.若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托
非选择题部分

　　注意事项：

　　用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

　　三、简答题（本大题共4小题，第27、29、30小题各5分，第28小题7分，共22分）

　　27.房地产价格的特征主要有哪些方面？

　　28.市场比较法的操作步骤是什么？

　　29．在房地产估价实践中，主要运用哪些方法确定资本化率？

　　30．假设开发法适用于哪些房地产的估价？
　四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）

　　31．有一建筑物，建筑总面积为1000m2，已使用8年，重置价为1800元/m2，耐用年限为40年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。

　　32．一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为

　　8000元/平方米，后街路线价（土地单价）为4000元/平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？

　　五、案例综合题（本大题16分）

　　33.某商店的土地使用年限为40年，从2007年12月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为500平方米。一层于2008年12月1日租出，租期为6年，可出租面积的月租金为250元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为280元／平方米和150元／平方米，运营费用率为30％。该类房地产的资本化率为10％。试估算该商场2011年12月1日带租约出售时的正常价格。