“淮安模式”为物业管理破难题

街道、居委会参与物业管理


　　物业管理工作涉及千家万户，事关群众切身利益，是一项很重要的工作，也是一项很难让群众满意的工作，一段时间以来，已成为各地政府行政主管部门的一道难题。去年11月份，由江苏省质量技术监督局和南京大学共同完成的2005年江苏省服务行业20家用户满意度调查结果公布，物业管理行业排名倒数第三，群众的满意率仅为39.8%，而不满意率却高达60.2%。与此同时，去年在“3·15”市消协等部门对淮安市物业管理工作进行市民短信调查，5400人参与，群众满意率为66.7%，高出全省平均满意度26.9%个百分点。去年底，市区各街道办事处通过向广大业主发放征求意见表并由业主委员会汇总认可的调查方式，主城区群众对物业管理满意率高达83.6%。群众对物业管理工作的满意度近年来不断提高，究其原因是多方面的，但最主要一条还是机制创新，将物业管理纳入社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理机制，初步形成了物业管理的“淮安模式”，为物业管理工作*了难题。在最近召开的全省房地产工作会议上，建设部房地产业司领导对淮安市物业管理给予高度评价，认为“淮安物业管理在全国，应大力宣传推广”。


　　淮安市根据物业管理工作自身特点和发展规律的要求，把工作重心下移到街道、乡镇、下移到社区，织经基层组织的职责。一是规定街道、乡镇的职责。街道办事处、乡镇人民政府要加强社区内物业管理工作的领导，参与住宅区的交接验收、物业管理招投标、维修资金使用审核、业主委员会组建和物业管理企业资质管理等工作；二是理顺条块结合的关系。街道办事处、乡镇人民政府、社区委员会要接受市、区有关行政主管部门的指导；三是明确街道办事处、乡镇人民政府与业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业之间的领导与被领导关系；四是确定社区居委会与业主、物业管理企业之间的监督与被监督关系，社区居委会应协调业主与物业企业之间的矛盾纠纷；五是建立基层投诉受理机制，街道办事处、乡镇人民政府应当受理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等违反《物业管理条例》和《淮安市物业管理实施细则》行为的投诉，受理接待的地点、时间应予以公布；六是明确不具备市场化物业管理条件而无人管理的住区由街道办、社区承担管理服务的责任。


　　发挥典型示范带动落实新机制


　　淮安市根据不同类型的住宅小区、按照不同阶段的发展水平，着重培育已纳入街道、社区统一管理的示范点，以示范带动提高整体水平。如北京新村是旧小区综合整治后，由街道办事处组建物业管理公司进行管理服务的小区，由于原先居民长期享受社区福利式无偿服务，花钱买服务的意识淡薄，开始物业管理费收缴率只有 20%左右，物业公司运转难以为继。后来在街道工委、办事处的组织领导下，在业主中成立了党组织，召开了业主代表大会，选出了业主委员会，业主委员会与物业管理公司签订了服务合同，在此基础上，办事处又组织机关干部和社区居委会帮助物业公司上门做业主思想工作，并组织指导物业公司对少数欠费钉子户通过司法途径追缴，请求法院进入小区进行现场开庭，使广大业主受到深刻的法律教育，当场就有300多户主动缴了物管费，在较短时间内，物业服务费的收缴率达到了 90%以上，物业服务费收缴率的提高，同时也促进了物业管理服务水平的提高，小区的物业管理工作进入了良性循环，当年底，小区就被评为省优秀物业管理示范小区。


　　富春花园是1999年建成的近30万平方米的住宅小区，由于第一届业主委员会不能依法担当起小区业主自治组织的责任，引发了较多的矛盾纠纷。社区居员会主动承担起牵头组织业主代表进行换届选举，通过召开多方座谈会，广泛听取业主意见，组织社区党员干部、志愿者参与工作，顺利完成换届选举工作，选出了广大业主信任的新一届业主委员会。在社区居员会的指导下，新一届业主委员会正常有序的开展工作，发挥了业主自治组织应有的作用。在日常工作中，社区居委会、业主委员会、物业管理企业三者和睦相处，相互支持，共建和谐社区。典型的示范带动作用，推动了全市物业管理工作的顺利开展，至2005年底，淮安市已有物业管理企业106家，托管面积1240万平方米，市区新建住宅小区实施前期物业管理覆盖面达100%，不具备市场化物业管理条件无人管理的旧住宅区实现由街道、社区管理的覆盖面达100%。