土地估价实务基础考试大纲有关内容第34讲讲义

利用还原法评估房产价格
三、利用还原法评估房产价格
(一)基本思路
首先，依据收益还原法以外的方法求取基地价格；然后以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取到建筑物的收益价格。
(二)计算公式


式中：B——建筑物的收益价格；
a——建筑物及其基地产生的纯收益(如为折旧后则去掉d)；
a2——建筑物的纯收益；
L——土地的价格(依其他方法求得)；
rl——土地还原率；
r2——建筑物还原率；
d——建筑物折旧率。
(三)评估案例
(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万㎡，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60％。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率r1=6％，该饭店的建筑还原率取r2=8％。
(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。
(3)估价期日：2000年8月。
(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。
(5)估价过程：
①计算房地年纯收益：
房地年纯收益=11万元／月×12月=132万元／年
②计算土地价格：
土地总地价=600元／㎡×10000㎡×2．2(容积率修正)=1320万元
③计算土地年纯收益：
考试用书

市场比较法应用实例
一、(1998年试题)
在某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下：

项目 宗地成交价
元／㎡ 交易
时间／年
容积率
位置比较
形状比较
区域因素
个别因素
A 780 1995 1．3 0 +3％ 0 -5％
B 800 1995 1．2 +2％ 0 -1％ 0
C 860 1996 1．2 +3％ -1％ 0 +1％
D 830 1997 1．1 0 -2％ +5％ 0
E 950 1997 1．6 +5％ 0 +3％ 0
F 1998 1．4
经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算。
(1)编制地价指数表；
(2)编制容积率修正系数表；
(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(计算结果保留两位小数)。
(一)审题
审题过程中要看清题目要求和已知条件，以确定解题方法。另外还要留意以下细节问题：①地价指数及地价随容积率的变化是增长几个百分点还是递增百分之几；②各因素比较的基准。是以待估宗地为基准，还是以案例宗地为基准，这在具体计算上会有很大不同。
(二)解题思路与方法选择
从题目中所给条件，可想到采用市场比较法。
基本思路：①先根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；②分别对A、B、C、D、E 5个交易案例进行各项因素修正以得到比准价格；③，采用适当方法对5个比准价格进行平均，经计算得到待估宗地价格。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域修正×个别修正
2．计算步骤
题解一：
选择计算方法，适用市场比较法
（1）编制地价指数表

年 度 1995 1996 1997 1998
地价指数 100 115 125 135


（2）编制容积率修正指数表（以增长几个百分点为假设前提）
容积率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
修正系数 1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.28


（3）计算宗地F1998年地价
期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因
修正 修正 修正 修正 素修正 素修正
A．780×135/100×1.20/1.15×100/100×103/100×100/100×95/100
=1075.16(元／m2)
B．800×135/100×1.20/1.10×102/100×100/100×99/100×100/100
=1189．73(元／m2)
C．860×135/115×1.20/1.10×103/100×99/100×98/100×101/100
=1134．27(元／m2)
D．830×135/125×1.20/1.05×100/100×98/100×105/100×100/100
=1054.17(元／m2)
E．950×135/125×1.20/1.28×105/100×100/100×103/100×100/100
=1040.27(元／m2)
F地价=(1075．16+1189．73+1134．27+1054．17+1040．27)÷5
=1098.72（元/m2）
题解二
（1）编制地价指数表
年 度 1995 1996 1997 1998
地价指数 100 115 125 135


2）编制容积率修正指数表（以增长几个百分点为假设前提）
容积率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
修正系数 1.00 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 1.32



（3）计算宗地F1998年地价
期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因
修正 修正 修正 修正 素修正 素修正
A．780×135/100×1.22/1.16×100/100×103/100×100/100×95/100
=1083.66(元／m2)
B．800×135/100×1.22/1.10×102/100×100/100×99/100×100/100
=1209．56(元／m2)
C．860×135/115×1.22/1.10×103/100×99/100×98/100×101/100
=1153．18(元／m2)
D．830×135/125×1.22/1.05×100/100×98/100×105/100×100/100
=1071.74(元／m2)
E．950×135/125×1.22/1.32×105/100×100/100×103/100×100/100
=1025.56(元／m2)
F.地价=(1083．66+1209．56+1153．18+1071．74+1025．56)÷5
=1108．74(元／平方米)

二、(1)估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地,条件如表:
项 目 宗地成交价/（元/㎡） 交易时间 容积率 位置比较 形状比较 区域因素比较 个别因素比较
A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0
B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4%
C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0
D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0
E 680 1989 1.3 0 0 +3% 0
F 730 1990 1.2 2% 0 -5% 0
G 740 1990 1.3 0 0 0 -3%
H 990 1.0 0 0 0 0


现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12％。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
(2)根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
(3)土地估价过程：
①计算该城市地价指数
按给定的条件，该市的地价指数为表

年代
1987年
1988年
1989年
1990
地价指数 100 112 124 136





②计算该城市容积率修正系数：
按条件，该市的容积率修正系数为表



容积率
1．0
1．1
1．2
1．3
1.4
修正指数 100 105 110 115 120


③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。
④计算各案例宗地修正后的价格

期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因
修正 修正 修正 修正 素修正 素修正
A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m2)
B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m2)
C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m2)
D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m2)
E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m2)
F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m2)
G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m2)
⑤评估宗地H的地价。
将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。
H：(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676．16(元／m2)
所以，宗地H在1990年时的地价为676．16(元／m2)。

注:本讲暂无作业!