土地估价实务基础考试大纲有关内容第32讲讲义

确定土地价格方法
确定土地价格方法
（考纲要求）
掌握：地价确定各步骤的方法及要求
掌握：确定土地评估价格的基本步骤
（复习难点）
各种确定方法的掌握与运用
内容详解
土地价格调整
使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，估价师选择几种方法就会得到几种不同的试算价格，同时采用一种估价方法也可能产生几种试算价格。例如，使用市场比较法时，每一个交易案例都会产生一个试算价格等。因此，估价师必须掌握整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格准确且，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的估价价格。
1、估价过程检查
估价师在进行价格调整之前，应复审整个估价过程，以确定引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序明确、妥善、实际，并查证估价资料的准确性、广泛性和代表性。
对估价过程的检查内容包括：分析方法和技巧是否适当？选用的估价方法是否恰当合理?各类资料的分析与应用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限与市场比较法中对宗地状况的陈述是否一致?经过各种估价方法的验证后，是否证实所选的及用途正确?最后，估价师应审核估价过程中的逻辑程序及所用的方法是否能够有效地推导出符合估价目的和用途的结论?最后的估价结果是否能够解决委估者的疑问?同时，对估价过程中的数学计算，也应进行复审，并且由原估价者以外的人来审查，以保证计算过程的正确性。


不同估价方法估价结果分析
2．不同估价方法估价结果分析
由于不同估价方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于对土地取得成本的分析、收益还原法和剩余法则偏重于对未来收益的判断，不同的着眼点会形成估价结果的差异，因此需要结合估价对象的特点，对不同方法估价结果进行分析。
3．试算价格调整
试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，进而确定最后的估价额。尽管调整过程是估价师的判断过程，但估价师的判断必须基于对每一估算价格形成过程的分析，这些分析判断必须基于估价结果与委估地产的吻合程度和适宜性。
4．适应性分析
估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。例如，评估一栋20年房龄的住宅市价，通常使用市场比较法较佳，成本法则不适宜，即使可用其他方法进行评估，在确定最后评估价格时，也应主要以市场比较法得到的结果为主。
虽然最后的评估价格主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。如果两种评估方法在评估时各有其重要性，最后的估价结果则由这两种方法比较确定。例如，假设由收益还原法求得的试算价格低于市场比较法所求得的试算价格，如果市场价格受未来收益状况所影响，则最后的估价额可能较接近于收益还原法求得的试算价格。
5．准确性分析
估价的准确性由估价师本身对资料、各种估价方法的估计、交易案例价格调整准确程度确定。例如成本估价法中的成本资料与折旧，市场比较法中的差异调整，收益还原法中的收益、费用、还原利率，基准地价系数修正法中的各项修正系数等，都是否具有同等的准确性?估价师可能对某种资料及其计算的准确程度较有信心，对其他方法可能把握不大，因而在估价结果确定时，就会重视自己较有把握的试算结果。
估价结果确定
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后评估价格。确定方法主要有五种：
(1)各试算价格的算术平均值：
设Vl，V2，…，Vn为试算出的n个价格，则求取简单算术平均数时依下列公式计算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三个价格结果分别为520万元，560万元，530万元，则综合出的一个价格：(520十560+530)÷3＝536．7万元。
(2)各试算价格的加权平均数。在计算各试算价格的平均数时，为了考虑到每个价格在总量中所具有的重要性不同，可分别给予不同的权数，即赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。设Vl，V2，…，Vn为试算出的n个价格，f1，f2…，fn依次为Vl，V2，…，Vn的权数，则求取加权算术平均数时依以下公式计算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn

通常对于评估对象最适用可靠的估价方法所计算出的价格，赋予较大的权数，反之则赋予较小的权数。同样是上例，若赋予3个价格的权数分别为0．5、0．3、0．2，则综合出的一个价格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534万元。
(3)各试算价格的中位数。将计算出的所有价格按大小顺序排列，当项数为奇数时，取其中项为中位数；当项数为偶数时，则以中间两项的平均数为中位数。
(4)各试算价格的众数。在计算出的所有价格中，以价格相同项数最多的为众数。
(5)以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是供参考。还是上例，若以第二种估价方法计算出的560万元为主，而由于其他两种估价方法计算出的价格均较这个价格低一些，考虑到其他两个价格结果，则综合出的一个价格可定为550万元。
通过以上五种方法虽然能综合出一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象地产的最终评估价格，一般还要通过估价人员的经验、对市场行情的看法，以及一些影响地产价格的因素情况，最终综合评估出评估价格。
本章小结：
土地估价结果的确定对估价师的专业知识、经验与判断要求很高，它是评估过程中最为重要的一环，需要认真掌握和灵活使用各种确定方法。