土地估价实务基础考试大纲有关内容第30讲讲义

土地估价实务基础精讲班第30讲讲义
年期修正的公式与方法
4．年期修正的公式与方法
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：
y=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：y——宗地使用年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——该用途土地法定出让年期。
5．期日修正的依据、参数确定、方法
基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：
y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数
6．容积率修正的依据、参数确定、方法
基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。容积率修正系数按下式计算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容积率修正系数；
ki——待估宗地容积率对应的地价水平系数；
kj——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。
7．开发程度及其它因素修正；
比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当二者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度差异修正，当二者不一致时，则需进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度。如某市二级住宅用地的基准地价为1000元／㎡，对应的土地开发程度为五通一平(通路、通上水、通下水、通电、通燃气管线，场地平整)，待估宗地为七通一平(通水、通电、通路、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通下水、通热力管线、通燃气管线和场地平整)。据调查，该级别土地通讯通、通热力管线的开发费分别是50元／㎡和100元／㎡；则该级别七通一平条件下的基准地价为1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作为下一步评估的基准。
8．修正确定宗地价格。
根据前面所求得的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，运用基准地价系数修正法的公式，即可求得宗地地价。

城镇基准地价系数修正法的适用范围
1．城镇基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具 备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。
2．基准地价系数修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。
3．基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关；


农用地基准地价成果修正的类型与基本步骤
农用地基准地价成果修正的类型与基本步骤
(一)系数修正法
农用地基准地价系数修正法是指利用农用地基准地价及系数修正表修正得到宗地地价，这种方法的原理和步骤与城镇土地估价中的基准地价系数修正法基本一致。
(二)定级指数模型评估法
定级指数模型评估法是利用农用地基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法。
具体的评估步骤和方法为：
1．搜集有关农用地基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等；
2．确定待估农用地级别、基准地价及适用模型；
3．调查分析确定待估农用地定级指数；
4．将定级指数代入模型，计算待估农用地价格；
5．对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。
(三)基准地块法
基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。基准地块法的评估步骤和方法同市场比较法基本一致。

城镇基准地价系数修正法应用案例
1．估价对象概况
评估宗地位于XX市人民西路北，红山村南，二级出让住宅用地，使用年期70年，用地面积为3692。30平方米，容积率为1．8，该区域住宅用途70年期的基准地价(级别价)为1240元／平方米。
2．基准地价内涵
XX市基准地价已经XX省国土资源厅验收通过，基准地价内涵为评估基准日于2005年1月1日评价区各级别商业、居住、工业用地在达到宗地红线外“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地“一平”(场地平整)开发条件下、法定出让年期的出让国有土地使用权的平均价格，其中住宅标准容积率为1．8。
3.确定期日修正系数(K1)
该基准地价成果的价格时点为2005年1月1日，自2005年1月1日至估价期日，评估宗地所在地段地价基本无变动，该宗地的期日修正系数取1。
4．确定土地使用权年期修正系数(K2)
由于待估地为待出让土地，本次评估按住宅法定使用年限70年进行年期修正，土地年期修正系数K2的计算公式为：
K2=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：K2——土地使用年期修正系数
n——住宅用地法定出让年限70年
m——住宅用地剩余使用年限70年
r——土地还原利率为6％
4．确定容积率修正系数K3。

6。计算宗地地价
容积率大于1的宗地地价单价计算公式：
待估宗地地价单价＝基准地价级别价×容积率×(1±∑区域及个别因素修正体系)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数＝1240×1．8×(1+(一2．58％))×l×l×l＝2174(元／平方米)
宗地面积＝3692．30平方米
宗地总价＝宗地单位地价×宗地面积＝2174×3692．30＝802．71万元
本章小结：
基准地价系数修正法，是我国土地估价的方法之一。适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，重点在于系数修正。评估过程中要注意系数体系一定要采用当地公布或应用的基准地价对应的修正体系。
确定土地价格方法
（考纲要求）
掌握：地价确定各步骤的方法及要求
掌握：确定土地评估价格的基本步骤
（复习难点）
各种确定方法的掌握与运用
内容详解
一、土地价格调整
使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，估价师选择几种方法就会得到几种不同的试算价格，同时采用一种估价方法也可能产生几种试算价格。例如，使用市场比较法时，每一个交易案例都会产生一个试算价格等。因此，估价师必须掌握整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格准确且，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的估价价格。
1、估价过程检查
估价师在进行价格调整之前，应复审整个估价过程，以确定引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序明确、妥善、实际，并查证估价资料的准确性、广泛性和代表性。
对估价过程的检查内容包括：分析方法和技巧是否适当？选用的估价方法是否恰当合理?各类资料的分析与应用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限与市场比较法中对宗地状况的陈述是否一致?经过各种估价方法的验证后，是否证实所选的及用途正确?最后，估价师应审核估价过程中的逻辑程序及所用的方法是否能够有效地推导出符合估价目的和用途的结论?最后的估价结果是否能够解决委估者的疑问?同时，对估价过程中的数学计算，也应进行复审，并且由原估价者以外的人来审查，以保证计算过程的正确性。
2．不同估价方法估价结果分析
由于不同估价方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于对土地取得成本的分析、收益还原法和剩余法则偏重于对未来收益的判断，不同的着眼点会形成估价结果的差异，因此需要结合估价对象的特点，对不同方法估价结果进行分析。
3．试算价格调整
试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，进而确定最后的估价额。尽管调整过程是估价师的判断过程，但估价师的判断必须基于对每一估算价格形成过程的分析，这些分析判断必须基于估价结果与委估地产的吻合程度和适宜性。
4．适应性分析
估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。例如，评估一栋20年房龄的住宅市价，通常使用市场比较法较佳，成本法则不适宜，即使可用其他方法进行评估，在确定最后评估价格时，也应主要以市场比较法得到的结果为主。
虽然最后的评估价格主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。如果两种评估方法在评估时各有其重要性，最后的估价结果则由这两种方法比较确定。例如，假设由收益还原法求得的试算价格低于市场比较法所求得的试算价格，如果市场价格受未来收益状况所影响，则最后的估价额可能较接近于收益还原法求得的试算价格。
5．准确性分析
估价的准确性由估价师本身对资料、各种估价方法的估计、交易案例价格调整准确程度确定。例如成本估价法中的成本资料与折旧，市场比较法中的差异调整，收益还原法中的收益、费用、还原利率，基准地价系数修正法中的各项修正系数等，都是否具有同等的准确性?估价师可能对某种资料及其计算的准确程度较有信心，对其他方法可能把握不大，因而在估价结果确定时，就会重视自己较有把握的试算结果。
二、估价结果确定
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后评估价格。确定方法主要有五种：
(1)各试算价格的算术平均值：
设Vl，V2，…，Vn为试算出的n个价格，则求取简单算术平均数时依下列公式计算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三个价格结果分别为520万元，560万元，530万元，则综合出的一个价格：(520十560+530)÷3＝536．7万元。
(2)各试算价格的加权平均数。在计算各试算价格的平均数时，为了考虑到每个价格在总量中所具有的重要性不同，可分别给予不同的权数，即赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。设Vl，V2，…，Vn为试算出的n个价格，f1，f2…，fn依次为Vl，V2，…，Vn的权数，则求取加权算术平均数时依以下公式计算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn
通常对于评估对象最适用可靠的估价方法所计算出的价格，赋予较大的权数，反之则赋予较小的权数。同样是上例，若赋予3个价格的权数分别为0．5、0．3、0．2，则综合出的一个价格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534万元。
(3)各试算价格的中位数。将计算出的所有价格按大小顺序排列，当项数为奇数时，取其中项为中位数；当项数为偶数时，则以中间两项的平均数为中位数。
(4)各试算价格的众数。在计算出的所有价格中，以价格相同项数最多的为众数。
(5)以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是供参考。还是上例，若以第二种估价方法计算出的560万元为主，而由于其他两种估价方法计算出的价格均较这个价格低一些，考虑到其他两个价格结果，则综合出的一个价格可定为550万元。
通过以上五种方法虽然能综合出一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象地产的最终评估价格，一般还要通过估价人员的经验、对市场行情的看法，以及一些影响地产价格的因素情况，最终综合评估出评估价格。
本章小结：
土地估价结果的确定对估价师的专业知识、经验与判断要求很高，它是评估过程中最为重要的一环，需要认真掌握和灵活使用各种确定方法。