土地估价实务基础考试大纲有关内容第27讲讲义

路线价估价法的适用范围
路线价法(二)
路线价估价法的适用范围
路线价估价法是适用于城市的估价方法。运用此方法要求：
1．路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。
2．路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。
4．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。


路线价估价法的实际应用
路线价估价法的实际应用
路线价的基本公式是：宗地价格＝路线价×深度百分率×宗地面积
运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在(如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等)，除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正。此时公式为：
宗地价格＝路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积
或考试用书
宗地价格＝路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额
为了进一步清晰论述路线价法，本书结合《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁华街道各宗地地价计算原则》(1981年5月1日颁发)、深度指数表、袋地深度指数表演示路线价法的实际应用。
《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁华街道各宗地地价计算原则》(1981年5月1日颁发)规定繁华街道的区段以里地线将土地划分为临街地与里地，里地线的标准深度以距离临街线18米为准(此处与我国的里地线标准深度确定方法不同，在我国里地线的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数)。路角地的范围以纵横里地线与临街线中间范围为准。路角地中第一宗土地正旁街以路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；如两街路线价相等时，则以宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街。
1．临街地
临街深度未达里地线者，其每平方米单价(以下简称单价)依其深度，按深度指数计算(如图，宗地1、2、3、4、5、9、10)。
(1)平行四边形宗地，以其高为临街深度，按深度指数计算单价(如图，宗地l、10)。
(2)平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长短比例，利用价值进行加价或减价修正，其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正(如图，宗地2、5)。
(3)正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l／2为临街深度，按临街深度指数计算其单价(如图，宗地3)。
(4)逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1／2，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价(如图，宗地4)。
(5)街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价(如图，宗地6)。
(6)宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。