土地估价实务基础考试大纲有关内容第24讲讲义

(2)采用动态方式试算地价。
(2)采用动态方式试算地价。
计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15％。
A、总楼价＝4,500×10,000/(1+15%)3+2,500×60,000/(1+15%)3×[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]
＝12，230(万元)
B、总建筑费＝5,000×20％/(1+15%)0.5十5000×50％/(1+15%)1.5；十5000×30％/(1+15%)2.5；＝4，017(万元)
各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，就有上述总建筑费计算公式中的贴现年数分数是0．5、l．5、2．5的情况。
C、总专业费用＝总建筑费X8％＝4，017X8％＝321(万元)
D、合计利息＝(总地价+总建筑费+总专业费用)X利息率X计息期
由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际上均已含利息，故在此再单独计算总利息。
E、总税费＝总楼价×6％＝12，230×6％＝734(万元)
F、总利润＝(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率
＝总地价×25％+(4，017+321)×25％
＝总地价×0.25+l，085(万元)
将上述A—F代人剩余法公式中，即：
总地价＝12，230－4，017－321－734－(总地价×0．25+l，085)
=12,230－4,017－321－734－1,085/(l+0.25)
＝4，858(万元)
4．估价结果上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为4，800万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2006年10月出售时的购买价格最终评估结果如下：
总地价＝4，900(万元)
单位地价＝4，900(元／m2)
楼面地价＝700(元／m2)
(二)开发商预期利润的测算
例 3
l．估价对象概况:某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3，000㎡，土地价格为8，000，000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12％。城市规划规定该地块用途为住宅，容积率为4。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
2．评估过程
(1)该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
(2)根据规划要求，该宗地利用方式为修建住宅，容积率为4。
(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3，000元／㎡，建筑费和专业费预计为l，000元／㎡，在建筑期间的投人情况为：第一年投入40％，第二年投入60％，目前资金贷款年利率为12％，不动产销售的税费为不动产总价的6％。
(4)测算开发商预期利润
A、不动产总价＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
B、建筑费及专业费＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
C、地价及法律、估价等费用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
D、总利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)
＝3，911，603(元)
注：地价计息期为2年3个月即2．25年。
E、销售税费＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
F、将上述数据代人公式，则：
开发商利润＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000
＝8，968，397(元)
利润占不动产价的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
利润占开发总成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)
＝33．18％
由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
(三)建筑费及专业费控制标准的测算
例4
1、估价对象概况：深圳XX公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12，000㎡，地价及相关法律、估价等费用为3，000，000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，容积率为1。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的控制标准。
2．测算过程
(1)该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。
(2)根据该公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为1，300元／㎡，开发资金的投人为均匀投入，当地目前贷款年利率为12％，开发商要求的利润为不动产总价的18％，不动产销售的税费为不动产总价的6％。
(3)测算建筑费及专业费的控制标准。
假设在建筑费及专业费的控制额为X元。
A、不动产总价＝1，300×12，000×l＝15，600，000(元)
B、地价及法律、估价等费用＝3，000，000元
C、总利息＝3，000，000×[(1+12％)2－1]+X×[(1+12％) 1－1]
=763，200+0．12X(元)
D、开发商利润＝15，600，000×18％＝2，808，000(元)
E、销售税费＝15，600，000×6％＝936，000(元)
F、将上述数据代入公式，则：
建筑费及专业费控制额X＝A—B—C—D—E
＝15，600，000－3，000，000－(763，200+0．12X)－2，808，000－936，000
=8,092,800/1.12＝7，225，714(元)
单位面积建筑费及专业费控制标准为：7,225,717/10.000×1.5＝481．71(元／㎡)
本章小结：
剩余法是土地估价的常用方法之一，需要对其概念、理论、计算方法有深入的了解，也是历年考试重点之一。考生应学会灵活运用公式，通过已知条件分别求出土地价格、预期利润、建筑费及专业费等。在测算土地价格时，应注意纯收益的年限；计算建筑费及专业费时应注意利息周期的计算；另外当涉及到取得土地使用权的法律、估价及登记费时，应在最后的土地总价中扣除。